元総務＆法務担当の部屋　　　　　

１．海外転勤がほぼ決まりました。
今の部署に異動してきた数年前から海外転勤の話は何となく打診されてはいましたが、この度、某海外に転勤することがほぼほぼ決まりました。

今のところ、5年間は日本に戻ってこない予定であることもあり、自宅（持ち家）の処分をどうするか考えましたが、もし、見知らぬ人に家を貸してトラブルが起きた際、不動産会社を間に入れて管理するにしても、海外からリモートで対応するのは色々と面倒そうですし、また、5年後に自分や家族等の状況がどうなっているのかも分からないので、思い切って自宅を売却することにしました。

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２．自宅の売却に向けた査定をしてみました
売却する前に周辺相場を確認しようと思い、いくつかの不動産仲介会社にネットから査定依頼をしてみまして、本日、某大手1社（T社）の営業担当に訪問査定して貰いました。

私は約5年前に家を新築で購入したのですが、この数年、都内の不動産市況は売り手市場のようで、査定によれば購入時の金額よりも高く売却出来そうな感じで良かったです
＼(^0^)／

購入時、相場が上昇することまでは想定していませんでしたが、将来、売却する可能性を想定して駅近物件を手ごろな価格で購入しておいて良かったです。

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３．不動産仲介会社、媒介契約形態の選定
さて、家を売却するとなると、どの不動産仲介に売却活動を依頼するのかが重要となりますが、どの媒介契約形態を選択するのかもこれまた重要となってきます。

以前、下記記事でも書きましたが、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属選任媒介契約」という3種類の契約形態があり、いずれの形態においても、売主から売却活動を依頼した仲介業者が、買主・売主の両方から何とか仲介手数料を取りたい（いわゆる両手にしたい）為に、せっかく買主候補を探してきてくれた他の仲介会社を排除する、いわゆる「囲い込み」をするリスクがあります。

ただ、「一般媒介契約」であれば、売主が複数の仲介会社と売却に係る「一般媒介契約」を締結するようにすれば、複数の業者をコントロールする手間はあるものの、「囲い込み」に合うリスクはある程度排除出来ますので、「専任系契約」の方が上記リスクは高いと言えるかと思います。

［本ブログの過去の関連記事］
書籍：業界で噂の劇薬裏技集 不動産大技林（全宅ツイ著作）
http://hitorihoumu.blog47.fc2.com/blog-entry-634.html

今日、訪問査定に来た某大手（T社）の営業担当に、正直ベースで「囲い込み」されるリスクがあるので、契約形態をどうするか迷っている旨、話をしてみました。

すると、本当かどうかは分かりませんが、その某大手の営業担当は、囲い込みをやらないことを証明することは出来ないものの、「当社では囲い込みはしない」と話をしていました。

なお、某大手のS社では囲い込みをするケースが多く、S社が既に売主側についているケースで、S社に買主候補がいる話をしても、なかなか内見させてくれないと嘆いていました。

また、こぼれ話として、某大手のS社に勤務されている方が自身の不動産を売却するケースで、自社（S社）に仲介を依頼すれば仲介手数料の社割が利いて安く済むのに、「囲い込み」されるリスクを考慮して、今日、訪問査定してくれた某大手（T社）の営業担当が売却依頼を受けたなんて話もしてくれました。

相変わらず、S社の社風はガツガツ系なんですね。

［余談(1)］
T社の営業担当と上記話をしていてふと思いついた、「囲い込み」をされている疑いが出た場合の対処例としては、不動産の売主（例えば私）が、他社の不動産仲介業者の営業担当を装い、「XX不動産ですが、買主候補がいるので内見させて欲しい」と、自身（例えば私が）売却に関する媒介契約を締結している不動産仲介会社に電話してみた際に、「今、具体的に検討している顧客がいるので紹介出来ません」と冷たい回答があった場合は、「実は、私、その売主なんですけど、そんな顧客はいないですよね（怒）。囲い込みですか？」と詰め寄るという方法が考えられますね。

実際、上記のようなことはするつもりはありませんし、したくもありませんが、なかなか売却活動が芳しくない場合の一つの対応策としてはあり得ますね。

［余談(2］
私は十数年前に数年間、某準大手の不動産仲介業者で営業担当をしていたことがありまして、その旨は今回の査定結果の説明を受ける際の冒頭で伝えました。

なので、囲い込みに限らず、対応がオカシかったら分かりますよと暗に伝えたことになるので、専任で媒介を依頼したとしても手抜きせずにちゃんとやってくれると期待しています。

なお、実際は不動産業界の勤務経験がないのに、経験があるフリを装ってみるのは、相手に見破られやすい高等テクなので、やめておきましょう。

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４．専任契約を得る為の手法
今日、面談した某大手（T社）の営業担当によると、専任契約か専属専任契約にした場合は、仲介会社であるT社が一定期間、住宅設備の不具合を保証するサービスを売主に代わって買主に無償で提供してくれたり、色々なサービスを提供してくれるようで、このサービスはT社が業界内で先駆けて取り組んだものの、最近では他社も徐々に真似するようになったとのことでした。

私が不動産業界にいた時は、私の知る限りこんな付帯サービスはありませんでしたが、専任契約を取る為に会社も色々と考えるものですね。十数万のサービスを無償で提供したとしても、仲介手数料が片手でも貰えることが確実となるのであれば、儲けものという考えによるものでしょう。

近々、後1社、某大手の不動産仲介業者（M社）の訪問査定を受けた後、仲介業者、媒介契約の形態、売り出し価格等を決めていきたいと思います。

自宅を売却する機会なんてなかなか無いので、売却手続をしていてふと気づいたことを、超個人的なライフログとして本ブログに度々、書き留めていこうと思います。

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
企業価値経営 (日本経済新聞出版)
（伊藤邦雄）

［本書で参考になった事項］
PBRの分母は、建物や土地の固定資産が「時価」ではなく「簿価」で評価された値を
用いている点に注意しなければならない

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
ここがポイント! 決算書の税金科目クイックレビュー
（新日本有限責任監査法人 編 (著)）

［本書で参考になった事項］
・期間比較分析をする際の注意点として、比較対象として設定した前期の数字に
　誤りがあった場合や、会社に発生した取引事象により税金が増減する関連性に
　対する認識が不足していたり、はたまた、税制改正の論点をキャッチアップして
　いなかったりするために、増減すべき内容・数値を見逃している場合、
　当期の誤りを認識出来ない可能性がある。

・加減算項目が法人税等負担額に与える影響（税率差異：％）

　上記項目×法定実行税率／税引き前当期純利益

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
M&Aを成功に導く 財務デューデリジェンスの実務〈第4版〉
（プライスウォーターハウスクーパース株式会社 (編集)）

今般は、社内で相談を受けて回答した上記テーマについて、個人的な備忘と誰かの参考の為に書き留めておこうと思います。

もし、上記相談者がたまたま上記テーマをググって本記事を発見した場合、社内で私（hitorihoumu）が特定されてしまうかもしれませんが、もしそうなったらそれはその時ということで書き始めてみます。

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［ケース］
１．商流：注文書の流れ（金型）
　　B社（海外法人）→A社（日本法人）→C社（日本法人）

　　［モノの流れ：金型］
　　B社向け製品を製造する為に必要な金型をC社が製造・保有して使用（中国に金型は出荷無し）
　　（C社が金型製造業者に金型の製造を委託）
　　
　　※B社が金型の所有権を保持し、B社がC社を介してA社に金型を無償賃貸

　


２．疑問
　　製品の製造に必要な金型の製造費用を注文者が負担する為、
　　製造者（サプライヤー）の手元に金型が留まるというのは良くある話であるが、
　　国をまたいで金型の売買取引が発生した場合、消費税の課税関係はどうなるのか？

３．結論
　　日本の消費税は、日本法人、海外法人に関わらず、
　　日本に所在するモノを譲渡した場合、課税対象取引となります。

　　上記金型の取引は日本に所在するモノの譲渡となる為、
　　課税関係は以下の通りとなる。

　　（１）C社（日本法人）のA社（日本法人）向け金型取引は「課税取引」

　　（２）A社（日本法人）のB社（海外法人）向け金型取引は「課税取引」
　　　　　（モノが日本に留まるので輸出免税対象とはならない）

　　（３）B社（海外法人）が、日本で課税事業者として登録していなければ、
　　　　　B社（海外法人）は消費税相当額を取得価格に含めて仕入計上する。
　　　　　日本の消費税は「不課税」

　　※海外法人の日本国内での売上が1,000万円超ある場合は日本で消費税の納税義務者として
　　　登録する必要がある。
　　　上記登録があれば、C社は日本国内の売上に係る消費税から上記金型に係る消費税を仕入税額控除が可能。

　　　また、上記売上要件に該当しないとしても、日本の消費税の還付請求を受けたい場合は納税者登録をする必要がある。

４．検討のポイント
　　営業部門の方と会話していると、消費税の課税・不課税を検討する際、取引先が
　　非居住者の場合は全て不課税となると誤解している方がいます。

　　しかし、モノの譲渡であれば、国内取引か国外取引かの判定（内外判定）は、
　　原則として、そのモノの譲渡が行われる時においてそのモノが所在していた
　　場所で国内取引かどうかで判定を行います。
　　相手が居住者か非居住者かどうかは関係ありません。

　　もし、課税・不課税の判定を間違えて、販売管理システム（ERP）に
　　課税・不課税に関する条件をマスター登録した後、数年して税務調査等で
　　判定間違いが発覚した場合、その後始末で非常に面倒なことになる場合があります。

　　マスターの登録時の判断が重要となりますので、気を付けたいものですね。

５．海外法人が中国法人の場合、金型の代金を送金出来るか？
　　仮に上記ケースでB社（海外法人）が中国法人の場合、外貨管理規制が厳しい
　　中国法人が、モノの通関を伴わない金型の代金を日本に送金が出来るのか、という疑問が沸いてきます。

　　上記について某メガバンク（中国）に確認したところ、
　　申告名目について以下の通り申請すれば、中国からの送金が可能なようです。

　　（１）貿易送金名目の場合　→「122990　未报入货物贸易的模具费」
　　（２）非贸易送金名目の場合→「228039 模具设计费」

　　ちなみに、上記ケースとは逆のパターンで、中国のサプライヤーが、中国に留まる所在する
　　金型の売買代金を海外法人から受領する場合も、入金時の申告名目に気を付ければ、
　　モノの通関が無くても入金が出来るようです。

　　後々、関税逃れの疑いを掛けられて説明に余計な時間が掛からないように、
　　個別の案件が発生した場合はその都度、事前に銀行に相談してから取引したいところですね。

５．最後に
　　上記は３と4の内容は念の為、国税局電話相談センターに確認した内容を踏まえて記載していますが、
　　「この結論、おかしくない？」という方がいれば、コメント欄等にて正しい内容をご教示ください orz

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
任せる技術―わかっているようでわかっていないチームリーダーのきほん
（小倉 広）

［hitorihoumuメモ］
本書は今の私には色々と示唆の多い本でした。特に「部下から主役の座を奪ってはいけない。部下を脇役にしてはいけない。」という教えは心に留まりました。

今後は「主役は部下。上司（私）は脇役でいい」というスタンスで仕事に臨もうと思います。



［その他、本書で参考になった内容等]
・発想の原点は「できるようになってから任せる」のではなく「できなくてもムリして任せる」。無理を承知で任せる。

・任せることが出来ない上司は仕事をしていないことと同じ。本来の上司の仕事をせずに部下の仕事を奪っている。

・部下が失敗する権利を奪ってはいけない。部下は失敗をするから成長する。

・「作業」ではなく「責任」を任せる必要がある。上司が「責任」を持ったままでは任せたことにはならない。

・定例反復的な仕事は100％部下に任せる

・「放ったらかし」と「任せる」ことは違う

・部下に任せた以上は手加減をせずにベストを求める。中途半端な任せ方は部下にマイナスの教育効果を与える。「適当にやっておけば後は上司が手伝ってくれる」というような間違ったメッセージを与えるな。

・「任せる」とは、部下を自分の手足にすることではない。相手をプロとしてリスペストするところから始めなければならない。部下に指示命令して自在に操ろうとすることは「任せる」とは言わない。

・「任せた」以上はじっとガマンする。口を出し過ぎると、上司の顔色をうかがって、「こういえば上司が納得するのではないか」と正解探しし始めてしまい、部下の主体性は奪われてしまう。

・「スーパーマンがいなければ勝てない」とは、リーダーが自分の存在価値を否定しているに等しい発言。平凡な部下を組み合わせて育て、やる気を高め、非凡な成果を上げることがリーダーの役割。

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
武装 消費税 (令和3年度版)
（あいわ税理士法人 (編集)）

［参考になった内容］
・非居住者が国内で直接、サービスを受けるものは課税取引となり、輸出取引（免税対象）にはならない。

・消費税申告を短縮させると納付回数が増えて事務負担が多くなるが、
　商品の輸出取引を主に行う企業等のように常に消費税の還付を受けられる企業は、
　キャッシュフロー的には、事務負担が増加したとしても納付回数を増加させた方がメリット高い

・仕入税額控除時の個別対応方式では、課税仕入れを行った日に用途（どの売上に貢献させるつもりで仕入れたかの区分：課税売上、不課税売上、非課税売上、免税売上）の区分を行う為、実際に何に貢献したかの結果は関係無い

・一括比例配分方式は、本来、全額を控除出来るはずの課税仕入れにまで課税売上割合を乗じてしまう為、多くの場合、個別対応方式の方が企業にとって有利となる。

・仕入税額控除をするには、帳簿と請求書等を確定申告期限から7年間、保存が必要
　　　　　　　　　　↓
　［hitorihoumuの超個人的なメモ］
　電子帳簿保存法に基づくスキャナ保存制度では、所定の要件を満たすスキャンをすれば
　請求書、領収書等は廃棄可能となるが、仕入税額控除に関して求められている7年間の
　保存も不要となるのか、確認したいと思います。

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
現場で使える　ＩＦＲＳ導入の実務
（野口 由美子、石井 昭紀）

・IFRS導入時においてコンサルタントに依存し過ぎてはいけない。
　何でもコンサル任せにしてしまうと、社内にノウハウや知識が共有されず、
　プロジェクト後に社内に何も残らないことになる。

・IFRSは改訂されることが前提になっているので、改訂に対応する為の体制構築が必要

・IFRSと日本基準の差異を認識した場合は、その影響額も把握する必要があるが、
　あらゆる差異の影響額を算定する必要は無い。
　予め調査で報告が必要な影響金額のスコープを決めておいた方が良い。

・開示項目をリスト化するにあたり、検討項目が「開示がマスト」の項目なのか、「開示することが推奨されている」項目なのかをはっきりさせておいた方が良い。
　また、開示する項目が「定性的な情報」なのか「定量的な情報」なのかを見てすぐ分かるようにしておくべし。

・内部統制影響調査では「3点セット」の更新の要否が焦点となる。

・IFRSを適用するに際して、固定資産の減価償却方法を改めて選択するにあたり、従来と同じ方法を採用する場合、「今までと変わらないので、とくに説明はいらない」ということにはならない。なぜ従来通りの方法を選択したのかの理由を説明する必要がある。

・経理部門が直接、主体となっていない業務がIFRS適用により影響が出る場合でも、
　間接的に経理部門への影響が無いかどうかを検討する必要がある。

・IFRS導入により新しく追加された業務がある場合で、トライアルを行う場合は、その前後の周辺業務も合わせて検証出来るように計画すべき。追加された業務以外にも間接的に影響が出る業務がある。

・トライアルは新規業務移行の直前に実施してもあまり意味はない。トライアルで問題点が発見されたら問題を解消する為に時間が必要となる為、上記を考慮して、問題解消の時間も考慮した計画を立てる必要がある。

・原則主義に対する会社の判断はグループ会社で統一すべきなので、グループ会計処理規定は従来よりも詳細である必要がある。

・IFRS移行日時点で作成する開始貸借対照表は、IFRS報告日に適用しなければならない基準書に沿って作成しなければならない。開始貸借対照表の作成時点で有効な基準書に従えばいいわけでは無いので注意が必要。IFRS以降日に適用されていない基準書であっても、IFRS報告日に強制適用になっている基準書があれば、それに準拠しなければならない。

・IFRSでは、見積りや判断の要素を含む業務が増える為、部門の上の立場の人が中心で
　行う業務が増えてしまいがちとなる。しかし、標準化を進めて、定型的に業務が進められるようにして、業務のほとんどは下位者に任せるべき。上位者が業務を抱えてしまう為に業務全体の遅延を招くことがある。

・IFRSでは、固定資産を経済的な実態に合わせて処理することが要求される。一方、日本基準では税法基準に従った処理が広く認められる。

・IFRSでは、減価償却の見直しを業務プロセスに追加する必要がある。

・IFRSでは、減損の戻入手続きが必要となる。

・日本基準では割引率は多くの会社で国債の利回りを参照している。一方、IFRSでは、常に期末日現在の優良社債の利回りを参照して割引率を決定することになる。その為、IFRS導入時には割引率の設定方法を変更しなければならない場合はほとんど。割引率の変更は退職給付債務の金額に大きな影響を及ぼすことが多いので注意が必要。

・有給休暇の買取制度がない会社でも有給休暇を従業員給付として処理が必要となる。

・有給休暇を取得しないで多く働いた分は給与が追加で支払われることはない。そうなると、多く働いた分の給与が支払われずに釣り合わなくなってしまう為、上記の給与を追加で費用計上することで提供された労働に見合った人件費が計上されることになる。
労働の提供に合わせて人件費を認識する処理が必要となる為、有給休暇で処理の対象となるのは「当期未消化で翌期に繰り越される分」となる。

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
国税局資料調査課
（佐藤 弘幸）

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
銀行員はどう生きるか (講談社現代新書)
（浪川 攻）

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＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
アメリカ契約法の基礎 オンデマンド (ペーパーバック)
（山本志織）