この度、自宅を売却することになりました（その1） ※仲介会社選定編
１．海外転勤がほぼ決まりました。
今の部署に異動してきた数年前から海外転勤の話は何となく打診されてはいましたが、この度、某海外に転勤することがほぼほぼ決まりました。
今のところ、5年間は日本に戻ってこない予定であることもあり、自宅（持ち家）の処分をどうするか考えましたが、もし、見知らぬ人に家を貸してトラブルが起きた際、不動産会社を間に入れて管理するにしても、海外からリモートで対応するのは色々と面倒そうですし、また、5年後に自分や家族等の状況がどうなっているのかも分からないので、思い切って自宅を売却することにしました。
２．自宅の売却に向けた査定をしてみました
売却する前に周辺相場を確認しようと思い、いくつかの不動産仲介会社にネットから査定依頼をしてみまして、本日、某大手1社（T社）の営業担当に訪問査定して貰いました。
私は約5年前に家を新築で購入したのですが、この数年、都内の不動産市況は売り手市場のようで、査定によれば購入時の金額よりも高く売却出来そうな感じで良かったです
＼(^0^)／
購入時、相場が上昇することまでは想定していませんでしたが、将来、売却する可能性を想定して駅近物件を手ごろな価格で購入しておいて良かったです。
３．不動産仲介会社、媒介契約形態の選定
さて、家を売却するとなると、どの不動産仲介に売却活動を依頼するのかが重要となりますが、どの媒介契約形態を選択するのかもこれまた重要となってきます。
以前、下記記事でも書きましたが、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属選任媒介契約」という3種類の契約形態があり、いずれの形態においても、売主から売却活動を依頼した仲介業者が、買主・売主の両方から何とか仲介手数料を取りたい（いわゆる両手にしたい）為に、せっかく買主候補を探してきてくれた他の仲介会社を排除する、いわゆる「囲い込み」をするリスクがあります。
ただ、「一般媒介契約」であれば、売主が複数の仲介会社と売却に係る「一般媒介契約」を締結するようにすれば、複数の業者をコントロールする手間はあるものの、「囲い込み」に合うリスクはある程度排除出来ますので、「専任系契約」の方が上記リスクは高いと言えるかと思います。
今日、訪問査定に来た某大手（T社）の営業担当に、正直ベースで「囲い込み」されるリスクがあるので、契約形態をどうするか迷っている旨、話をしてみました。
すると、本当かどうかは分かりませんが、その某大手の営業担当は、囲い込みをやらないことを証明することは出来ないものの、「当社では囲い込みはしない」と話をしていました。
なお、某大手のS社では囲い込みをするケースが多く、S社が既に売主側についているケースで、S社に買主候補がいる話をしても、なかなか内見させてくれないと嘆いていました。
また、こぼれ話として、某大手のS社に勤務されている方が自身の不動産を売却するケースで、自社（S社）に仲介を依頼すれば仲介手数料の社割が利いて安く済むのに、「囲い込み」されるリスクを考慮して、今日、訪問査定してくれた某大手（T社）の営業担当が売却依頼を受けたなんて話もしてくれました。
相変わらず、S社の社風はガツガツ系なんですね。
［余談(1)］
T社の営業担当と上記話をしていてふと思いついた、「囲い込み」をされている疑いが出た場合の対処例としては、不動産の売主（例えば私）が、他社の不動産仲介業者の営業担当を装い、「XX不動産ですが、買主候補がいるので内見させて欲しい」と、自身（例えば私が）売却に関する媒介契約を締結している不動産仲介会社に電話してみた際に、「今、具体的に検討している顧客がいるので紹介出来ません」と冷たい回答があった場合は、「実は、私、その売主なんですけど、そんな顧客はいないですよね（怒）。囲い込みですか？」と詰め寄るという方法が考えられますね。
実際、上記のようなことはするつもりはありませんし、したくもありませんが、なかなか売却活動が芳しくない場合の一つの対応策としてはあり得ますね。
［余談(2］
私は十数年前に数年間、某準大手の不動産仲介業者で営業担当をしていたことがありまして、その旨は今回の査定結果の説明を受ける際の冒頭で伝えました。
なので、囲い込みに限らず、対応がオカシかったら分かりますよと暗に伝えたことになるので、専任で媒介を依頼したとしても手抜きせずにちゃんとやってくれると期待しています。
なお、実際は不動産業界の勤務経験がないのに、経験があるフリを装ってみるのは、相手に見破られやすい高等テクなので、やめておきましょう。
４．専任契約を得る為の手法
今日、面談した某大手（T社）の営業担当によると、専任契約か専属専任契約にした場合は、仲介会社であるT社が一定期間、住宅設備の不具合を保証するサービスを売主に代わって買主に無償で提供してくれたり、色々なサービスを提供してくれるようで、このサービスはT社が業界内で先駆けて取り組んだものの、最近では他社も徐々に真似するようになったとのことでした。
私が不動産業界にいた時は、私の知る限りこんな付帯サービスはありませんでしたが、専任契約を取る為に会社も色々と考えるものですね。十数万のサービスを無償で提供したとしても、仲介手数料が片手でも貰えることが確実となるのであれば、儲けものという考えによるものでしょう。
近々、後1社、某大手の不動産仲介業者（M社）の訪問査定を受けた後、仲介業者、媒介契約の形態、売り出し価格等を決めていきたいと思います。
自宅を売却する機会なんてなかなか無いので、売却手続をしていてふと気づいたことを、超個人的なライフログとして本ブログに度々、書き留めていこうと思います。
＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
企業価値経営 (日本経済新聞出版)
（伊藤邦雄）
［本書で参考になった事項］
PBRの分母は、建物や土地の固定資産が「時価」ではなく「簿価」で評価された値を
用いている点に注意しなければならない
＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
ここがポイント! 決算書の税金科目クイックレビュー
（新日本有限責任監査法人 編 (著)）
［本書で参考になった事項］
・期間比較分析をする際の注意点として、比較対象として設定した前期の数字に
誤りがあった場合や、会社に発生した取引事象により税金が増減する関連性に
対する認識が不足していたり、はたまた、税制改正の論点をキャッチアップして
いなかったりするために、増減すべき内容・数値を見逃している場合、
当期の誤りを認識出来ない可能性がある。
・加減算項目が法人税等負担額に与える影響（税率差異：％）
上記項目×法定実行税率／税引き前当期純利益
＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
M&Aを成功に導く 財務デューデリジェンスの実務〈第4版〉
（プライスウォーターハウスクーパース株式会社 (編集)）
今の部署に異動してきた数年前から海外転勤の話は何となく打診されてはいましたが、この度、某海外に転勤することがほぼほぼ決まりました。
今のところ、5年間は日本に戻ってこない予定であることもあり、自宅（持ち家）の処分をどうするか考えましたが、もし、見知らぬ人に家を貸してトラブルが起きた際、不動産会社を間に入れて管理するにしても、海外からリモートで対応するのは色々と面倒そうですし、また、5年後に自分や家族等の状況がどうなっているのかも分からないので、思い切って自宅を売却することにしました。
２．自宅の売却に向けた査定をしてみました
売却する前に周辺相場を確認しようと思い、いくつかの不動産仲介会社にネットから査定依頼をしてみまして、本日、某大手1社（T社）の営業担当に訪問査定して貰いました。
私は約5年前に家を新築で購入したのですが、この数年、都内の不動産市況は売り手市場のようで、査定によれば購入時の金額よりも高く売却出来そうな感じで良かったです
＼(^0^)／
購入時、相場が上昇することまでは想定していませんでしたが、将来、売却する可能性を想定して駅近物件を手ごろな価格で購入しておいて良かったです。
３．不動産仲介会社、媒介契約形態の選定
さて、家を売却するとなると、どの不動産仲介に売却活動を依頼するのかが重要となりますが、どの媒介契約形態を選択するのかもこれまた重要となってきます。
以前、下記記事でも書きましたが、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属選任媒介契約」という3種類の契約形態があり、いずれの形態においても、売主から売却活動を依頼した仲介業者が、買主・売主の両方から何とか仲介手数料を取りたい（いわゆる両手にしたい）為に、せっかく買主候補を探してきてくれた他の仲介会社を排除する、いわゆる「囲い込み」をするリスクがあります。
ただ、「一般媒介契約」であれば、売主が複数の仲介会社と売却に係る「一般媒介契約」を締結するようにすれば、複数の業者をコントロールする手間はあるものの、「囲い込み」に合うリスクはある程度排除出来ますので、「専任系契約」の方が上記リスクは高いと言えるかと思います。
［本ブログの過去の関連記事］
書籍：業界で噂の劇薬裏技集 不動産大技林（全宅ツイ著作）
http://hitorihoumu.blog47.fc2.com/blog-entry-634.html
今日、訪問査定に来た某大手（T社）の営業担当に、正直ベースで「囲い込み」されるリスクがあるので、契約形態をどうするか迷っている旨、話をしてみました。
すると、本当かどうかは分かりませんが、その某大手の営業担当は、囲い込みをやらないことを証明することは出来ないものの、「当社では囲い込みはしない」と話をしていました。
なお、某大手のS社では囲い込みをするケースが多く、S社が既に売主側についているケースで、S社に買主候補がいる話をしても、なかなか内見させてくれないと嘆いていました。
また、こぼれ話として、某大手のS社に勤務されている方が自身の不動産を売却するケースで、自社（S社）に仲介を依頼すれば仲介手数料の社割が利いて安く済むのに、「囲い込み」されるリスクを考慮して、今日、訪問査定してくれた某大手（T社）の営業担当が売却依頼を受けたなんて話もしてくれました。
相変わらず、S社の社風はガツガツ系なんですね。
［余談(1)］
T社の営業担当と上記話をしていてふと思いついた、「囲い込み」をされている疑いが出た場合の対処例としては、不動産の売主（例えば私）が、他社の不動産仲介業者の営業担当を装い、「XX不動産ですが、買主候補がいるので内見させて欲しい」と、自身（例えば私が）売却に関する媒介契約を締結している不動産仲介会社に電話してみた際に、「今、具体的に検討している顧客がいるので紹介出来ません」と冷たい回答があった場合は、「実は、私、その売主なんですけど、そんな顧客はいないですよね（怒）。囲い込みですか？」と詰め寄るという方法が考えられますね。
実際、上記のようなことはするつもりはありませんし、したくもありませんが、なかなか売却活動が芳しくない場合の一つの対応策としてはあり得ますね。
［余談(2］
私は十数年前に数年間、某準大手の不動産仲介業者で営業担当をしていたことがありまして、その旨は今回の査定結果の説明を受ける際の冒頭で伝えました。
なので、囲い込みに限らず、対応がオカシかったら分かりますよと暗に伝えたことになるので、専任で媒介を依頼したとしても手抜きせずにちゃんとやってくれると期待しています。
なお、実際は不動産業界の勤務経験がないのに、経験があるフリを装ってみるのは、相手に見破られやすい高等テクなので、やめておきましょう。
４．専任契約を得る為の手法
今日、面談した某大手（T社）の営業担当によると、専任契約か専属専任契約にした場合は、仲介会社であるT社が一定期間、住宅設備の不具合を保証するサービスを売主に代わって買主に無償で提供してくれたり、色々なサービスを提供してくれるようで、このサービスはT社が業界内で先駆けて取り組んだものの、最近では他社も徐々に真似するようになったとのことでした。
私が不動産業界にいた時は、私の知る限りこんな付帯サービスはありませんでしたが、専任契約を取る為に会社も色々と考えるものですね。十数万のサービスを無償で提供したとしても、仲介手数料が片手でも貰えることが確実となるのであれば、儲けものという考えによるものでしょう。
近々、後1社、某大手の不動産仲介業者（M社）の訪問査定を受けた後、仲介業者、媒介契約の形態、売り出し価格等を決めていきたいと思います。
自宅を売却する機会なんてなかなか無いので、売却手続をしていてふと気づいたことを、超個人的なライフログとして本ブログに度々、書き留めていこうと思います。
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企業価値経営 (日本経済新聞出版)
（伊藤邦雄）
［本書で参考になった事項］
PBRの分母は、建物や土地の固定資産が「時価」ではなく「簿価」で評価された値を
用いている点に注意しなければならない
＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
ここがポイント! 決算書の税金科目クイックレビュー
（新日本有限責任監査法人 編 (著)）
［本書で参考になった事項］
・期間比較分析をする際の注意点として、比較対象として設定した前期の数字に
誤りがあった場合や、会社に発生した取引事象により税金が増減する関連性に
対する認識が不足していたり、はたまた、税制改正の論点をキャッチアップして
いなかったりするために、増減すべき内容・数値を見逃している場合、
当期の誤りを認識出来ない可能性がある。
・加減算項目が法人税等負担額に与える影響（税率差異：％）
上記項目×法定実行税率／税引き前当期純利益
＜超個人的な備忘メモ（最近、読み終わった本）＞
M&Aを成功に導く 財務デューデリジェンスの実務〈第4版〉
（プライスウォーターハウスクーパース株式会社 (編集)）
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